Pajak Properti: PBB, BPHTB, dan PPh Jual Beli Rumah — Cara Menghitung dan Membayarnya

Membeli rumah bukan hanya soal harga yang tertera di iklan. Di balik harga itu ada pajak properti yang wajib dibayar pembeli dan penjual: penjual menanggung PPh final 2,5 persen dari nilai pengalihan, pembeli menanggung BPHTB paling tinggi 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi pengurang tidak kena pajak, dan setelah rumah menjadi milik Anda, ada PBB tahunan yang besarnya mengikuti NJOP. Bila rumah dibeli baru dari developer, PPN efektif 11 persen juga ikut masuk dalam harga. Artikel ini menjelaskan keempat pajak itu satu per satu — dasar hukumnya, rumusnya, contoh hitungnya dengan angka yang dihitung run ini, serta urutan pembayaran yang aman agar Akta Jual Beli bisa ditandatangani tanpa hambatan. Semua tarif resmi di bawah ini merujuk pada peraturan yang berlaku per November 2026, dan angka daerah yang berbeda-beda selalu diberi label contoh Perda setempat.

Poin Kunci

• Penjual rumah membayar PPh final 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan menurut PP 34/2016, dibayar sebelum AJB ditandatangani. Tarif 1 persen berlaku untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dijual pengembang.
• Pembeli membayar BPHTB paling tinggi 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP, menurut UU 1/2022. Batas minimum NPOPTKP adalah Rp80 juta untuk perolehan hak pertama dan Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat keluarga dekat.
• PBB-P2 adalah pajak tahunan atas bumi dan bangunan. Tarifnya paling tinggi 0,5 persen menurut UU 1/2022, tetapi tarif yang benar-benar berlaku, dasar pengenaan, dan NJOPTKP ditetapkan Peraturan Daerah masing-masing kabupaten atau kota.
• Rumah baru dari developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak dikenai PPN. Tarif hukumnya 12 persen, tetapi PMK 131/2024 memakai DPP nilai lain 11/12 dari harga jual sehingga PPN efektifnya 11 persen. Rumah sekunder dari perorangan yang bukan PKP umumnya tidak dikenai PPN.
• Dalam simulasi artikel ini, total biaya pajak dan jasa di luar harga untuk rumah sekunder Rp750 juta adalah sekitar Rp39,5 juta atau 5,26 persen dari harga; untuk rumah baru Rp900 juta sekitar Rp48,1 juta di luar PPN, atau Rp147,1 juta bila PPN dihitung terpisah dari harga.
• Jangan menandatangani AJB sebelum PPh final penjual dan BPHTB pembeli lunas dan tervalidasi, karena PPAT tidak akan memproses AJB tanpa bukti pelunasan keduanya.
• Artikel ini adalah edukasi umum, bukan saran pajak, keuangan, atau investasi pribadi. Tarif daerah berbeda-beda; konfirmasikan angka terbaru ke Bapenda, Kantor Pertanahan, KPP, atau konsultan pajak sebelum bertransaksi.

Daftar Isi

1. Peta Pajak Properti: Siapa Membayar Apa
2. PPh Final 2,5 Persen: Kewajiban Penjual
3. BPHTB: Pajak Pembeli Saat Balik Nama
4. PBB-P2: Pajak Tahunan Pemilik Rumah
5. PPN Rumah Baru dari Developer dan PPnBM Rumah Mewah
6. Biaya di Luar Pajak: PPAT dan PNBP Kantor Pertanahan
7. Simulasi Total Biaya: Rumah Sekunder Rp750 Juta vs Rumah Baru Rp900 Juta
8. Urutan Langkah Transaksi yang Aman
9. Kesalahan Umum yang Membuat Biaya Membengkak
10. Cara Mengecek dan Membayar Pajak Properti
11. Pertanyaan yang Sering Diajukan
12. Kesimpulan

1. Peta Pajak Properti: Siapa Membayar Apa

Kata “pajak properti” sering dipakai untuk banyak pungutan sekaligus, padahal masing-masing punya pembayar, dasar hitung, dan waktu bayar yang berbeda. Memisahkannya sejak awal mencegah salah hitung anggaran, karena pajak pembeli dan pajak penjual tidak bisa saling menggantikan.

Pajak	Yang membayar	Kapan	Dasar hukum utama
PPh final atas pengalihan hak	Penjual	Sebelum AJB ditandatangani	PP 34/2016
BPHTB	Pembeli	Sebelum AJB dan balik nama	UU 1/2022 Pasal 44–49
PBB-P2	Pemilik rumah setiap tahun	Tahunan, sesuai SPPT	UU 1/2022 Pasal 38–43
PPN	Pembeli rumah baru dari developer PKP	Saat transaksi, dipungut developer	UU HPP, PMK 131/2024
PPnBM	Pembeli hunian mewah	Saat transaksi	PMK 15/2023, PMK 42/2022

Perbedaan yang paling sering membingungkan adalah antara PPh final dan BPHTB. Keduanya dibayar dalam satu transaksi jual beli yang sama, tetapi PPh final dibayar penjual atas penghasilan dari pengalihan hak, sedangkan BPHTB dibayar pembeli atas perolehan hak. Keduanya sama-sama harus lunas sebelum Akta Jual Beli ditandatangani di hadapan PPAT. Sementara itu, PBB-P2 adalah pajak yang berbeda sifatnya: bukan pajak transaksi, melainkan pajak tahunan atas kepemilikan, yang terus dibayar selama Anda memiliki rumah itu.

Ada satu lagi pembeda penting: PPh final dan BPHTB adalah pajak yang besarnya mengikuti nilai transaksi, sedangkan PBB-P2 mengikuti NJOP, yaitu nilai resmi yang ditetapkan kepala daerah dan belum tentu sama dengan harga pasar. Karena itu, jangan heran bila PBB tahunan sebuah rumah terasa jauh lebih kecil daripada BPHTB sekali bayarnya — keduanya memakai dasar yang berbeda.

Sebelum masuk ke perhitungan, ada satu prinsip yang berlaku untuk hampir semua angka daerah dalam artikel ini: UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) hanya menetapkan batas atas tarif dan batas minimum pengurang. Angka yang benar-benar berlaku ditetapkan Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kabupaten atau kota. Jadi bila artikel ini menulis “paling tinggi 5 persen”, artinya daerah Anda bisa saja menetapkan 5 persen, tetapi bisa juga lebih rendah. Selalu cek Perda dan Bapenda setempat untuk angka final.

2. PPh Final 2,5 Persen: Kewajiban Penjual

Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pajak yang dikenakan kepada pihak yang menjual atau mengalihkan haknya. Sifatnya final, artinya pajak ini tidak bisa dikreditkan di SPT Tahunan dan penghitungannya berdiri sendiri, terpisah dari penghasilan lain penjual seperti gaji atau usaha.

2.1 Tarif dan dasar hukum

Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan tarif umum sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pasal 2 ayat (1) huruf a PP 34/2016 menjadi dasar tarif ini. Yang dihitung adalah nilai bruto pengalihan, yaitu nilai transaksi yang tercantum dalam akta, bukan keuntungan penjual. Artinya, walaupun penjual menjual rugi dibandingkan harga belinya dulu, PPh final tetap terutang sebesar 2,5 persen dari nilai pengalihan.

Ada dua tarif lain untuk kondisi khusus. Pertama, tarif 1 persen berlaku untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan pengembang yang usaha pokoknya memang menjual properti, sesuai ketentuan pelaksana. Kedua, tarif 0 persen berlaku untuk pengalihan hak kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

2.2 Pengecualian: kapan PPh final tidak terutang

Tidak semua pengalihan dikenai PPh final. Menurut PP 34/2016 dan PMK 261/PMK.03/2016, pengecualian antara lain pengalihan kepada pemerintah, pengalihan karena waris dan hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, serta pengalihan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha. Selain itu, pengalihan oleh orang pribadi dengan nilai pengalihan kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan hasil pemecahan transaksi juga dikecualikan.

Pengecualian waris dan hibah ini penting untuk keluarga. Bila orang tua menghibahkan rumah kepada anak kandungnya, transaksi itu tidak dikenai PPh final — tetapi pembeli atau penerima hibah tetap perlu mengurus BPHTB-nya, yang punya aturan pengecualian sendiri dan dibahas di bagian 3.

2.3 Contoh hitung

Rumusnya sederhana: PPh final sama dengan 2,5 persen dikali jumlah bruto nilai pengalihan.

Contoh yang dihitung dalam artikel ini: sebuah rumah dijual seharga Rp750.000.000. PPh final yang harus dibayar penjual adalah 2,5 persen dikali Rp750.000.000, yaitu Rp18.750.000. Bila rumah yang sama dijual seharga Rp2.000.000.000, PPh finalnya adalah Rp50.000.000. Dan untuk rumah sederhana yang dijual pengembang seharga Rp200.000.000 dengan tarif 1 persen, PPh finalnya adalah Rp2.000.000.

Perhatikan bahwa dasar hitungnya adalah nilai pengalihan, bukan NJOP dan bukan selisih harga jual dengan harga beli. Bila harga yang tercantum di akta lebih rendah dari NJOP, praktik yang berlaku memakai nilai yang lebih tinggi sebagai dasar pengenaan, sehingga “menurunkan harga di akta” bukan cara yang aman untuk mengecilkan pajak — selain berisiko ditolak saat validasi, cara itu juga merugikan pembeli karena nilai yang tercatat menjadi dasar untuk transaksi berikutnya.

2.4 Cara menyetor: Coretax dan kode jenis setoran

Berdasarkan Pasal 193 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024, orang pribadi atau badan yang memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib menyetor sendiri PPh yang terutang. Penyetoran dilakukan melalui sistem Coretax DJP dengan kode jenis setoran 411128-402, yaitu PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Bukti penyetoran ini wajib disimpan dan ditunjukkan kepada PPAT, karena PPAT tidak akan memproses AJB bila PPh final belum dibayar. Bagi penjual, artinya pajak ini harus sudah lunas sebelum hari penandatanganan AJB, bukan sesudahnya. Bila Anda adalah pembeli, mintalah bukti setor PPh final penjual sebelum Anda menandatangani AJB — ini salah satu perlindungan paling sederhana yang sering diabaikan.

3. BPHTB: Pajak Pembeli Saat Balik Nama

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini dibayar pembeli, dan dibayarkan ke pemerintah kabupaten atau kota tempat properti berada, bukan ke kantor pajak pusat. Dasar hukumnya kini adalah UU 1/2022, yang mencabut UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Setiap daerah kemudian menerbitkan Perda pajak daerah baru yang berlaku mulai 2024.

3.1 Rumus dan tarif

Rumus BPHTB adalah tarif dikali nilai perolehan objek pajak (NPOP) setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Pasal 47 UU 1/2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5 persen, dan tarif yang benar-benar berlaku ditetapkan dengan Perda. NPOP adalah harga transaksi untuk jual beli; bila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB tahun berjalan, yang dipakai adalah NJOP.

Besarnya NPOPTKP diatur Pasal 46 UU 1/2022. Untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tempat BPHTB terutang, batas minimum NPOPTKP adalah Rp80 juta. Untuk waris atau hibah wasiat yang diterima keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri, batas minimumnya adalah Rp300 juta. Perda dapat menetapkan nilai yang lebih tinggi dari batas minimum ini. Sebagai contoh, Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan NPOPTKP jual beli sebesar Rp250 juta, dan Kota Semarang menetapkan Rp80 juta dengan tarif 5 persen.

Perlu dicatat bahwa angka Rp60 juta yang masih muncul di banyak panduan lama merujuk pada ketentuan UU 28/2009 yang sudah dicabut. Di bawah UU 1/2022, batas minimumnya adalah Rp80 juta untuk perolehan hak pertama. Jangan memakai angka lama sebagai acuan.

3.2 Contoh hitung

Contoh pertama, dihitung dalam artikel ini: rumah dibeli seharga Rp750.000.000 dengan NJOP Rp680.000.000. Karena harga transaksi lebih tinggi dari NJOP, NPOP yang dipakai adalah Rp750.000.000. Kurangi NPOPTKP Rp80.000.000 (perolehan hak pertama), sehingga dasar pengenaannya Rp670.000.000. BPHTB sebesar 5 persen dikali Rp670.000.000 adalah Rp33.500.000.

Contoh kedua: bila harga di akta hanya Rp600.000.000 tetapi NJOP-nya Rp680.000.000, NPOP yang dipakai adalah NJOP, yaitu Rp680.000.000. Setelah dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000, dasar pengenaannya Rp600.000.000 dan BPHTB-nya Rp30.000.000. Contoh ini menunjukkan mengapa harga di akta tidak bisa dipakai untuk mengecilkan BPHTB begitu saja.

Contoh ketiga, waris: seorang anak menerima warisan rumah dari orang tuanya dengan NPOP Rp800.000.000. NPOPTKP untuk waris keluarga sedarah garis lurus satu derajat paling sedikit Rp300.000.000, sehingga dasar pengenaannya Rp500.000.000 dan BPHTB-nya 5 persen dikali Rp500.000.000, yaitu Rp25.000.000 — dengan catatan daerah dapat menetapkan NPOPTKP waris yang lebih tinggi lagi, sehingga tagihannya bisa lebih kecil.

3.3 Validasi dan SSB sebelum AJB

BPHTB dibayar dengan membuat Surat Setoran Bea (SSB) dan membayarnya ke bank atau kanal yang ditunjuk Bapenda setempat, lalu hasil pembayaran itu divalidasi oleh Bapenda. Bukti validasi inilah yang dibawa ke PPAT sebagai syarat penandatanganan AJB. Tanpa validasi BPHTB, AJB tidak bisa dibuat.

Karena tarif, NPOPTKP, dan prosedur validasi berbeda di tiap daerah, langkah yang paling aman adalah mendatangi atau menghubungi Bapenda kabupaten atau kota tempat properti berada sebelum hari penandatanganan AJB. Tanyakan tiga hal: tarif BPHTB yang berlaku, NPOPTKP untuk jenis perolehan Anda, dan dokumen yang dibutuhkan untuk validasi. Tiga jawaban itu menentukan angka final yang harus Anda siapkan.

4. PBB-P2: Pajak Tahunan Pemilik Rumah

Berbeda dengan PPh final dan BPHTB yang dibayar sekali saat transaksi, Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) adalah pajak tahunan yang melekat pada kepemilikan. Selama Anda memiliki rumah itu, setiap tahun ada SPPT yang harus dibayar.

4.1 Objek, dasar pengenaan, dan tarif menurut UU 1/2022

PBB-P2 diatur dalam Pasal 38 sampai dengan Pasal 43 UU 1/2022. Objeknya adalah bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Tahun pajaknya adalah satu tahun kalender, dan perhitungan pajaknya menurut keadaan objek per tanggal 1 Januari.

Dasar pengenaan PBB-P2 adalah nilai jual objek pajak (NJOP), yang ditetapkan oleh kepala daerah berdasarkan proses penilaian. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar; bila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Ada tiga angka yang menentukan besarnya PBB-P2. Pertama, NJOPTKP, yaitu NJOP tidak kena pajak, yang ditetapkan paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak. Bila wajib pajak memiliki lebih dari satu objek PBB-P2 dalam satu wilayah kabupaten atau kota, NJOPTKP hanya berlaku terhadap salah satu objek untuk setiap tahun pajak. Kedua, NJOP yang digunakan untuk perhitungan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP — persentase inilah yang sering disebut NJKP atau nilai jual kena pajak. Ketiga, tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi 0,5 persen menurut Pasal 41 UU 1/2022. Sebelum UU ini, tarif maksimalnya hanya 0,3 persen. Untuk lahan produksi pangan dan peternakan, tarifnya ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya. Ketentuan lebih lanjut mengenai tarif dan NJKP ditetapkan dengan Perda.

Rumus umumnya adalah: PBB-P2 terutang sama dengan tarif dikali NJKP, dengan NJKP sama dengan persentase yang ditetapkan Perda dikali (NJOP dikurangi NJOPTKP).

4.2 Contoh hitung PBB

Contoh generik yang dihitung dalam artikel ini: sebuah rumah dengan NJOP Rp500.000.000. Kurangi NJOPTKP Rp10.000.000 sehingga tersisa Rp490.000.000. Bila Perda menetapkan NJKP sebesar 40 persen, maka NJKP-nya Rp196.000.000. Dengan tarif 0,1 persen, PBB tahunannya adalah Rp196.000. Ini adalah contoh ilustrasi dengan angka Perda yang umum dipakai; angka di daerah Anda bisa berbeda.

Contoh dengan angka Perda DKI Jakarta yang terverifikasi: menurut Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024, dasar pengenaan PBB-P2 ditetapkan sebesar 40 persen untuk hunian dan 60 persen untuk selain hunian dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP, dan NJOPTKP yang berlaku di DKI Jakarta adalah Rp60.000.000. Dengan contoh NJOP Rp680.000.000: kurangi NJOPTKP Rp60.000.000 menjadi Rp620.000.000, kalikan 40 persen menjadi Rp248.000.000, lalu kalikan tarif 0,1 persen sebagai contoh tarif Perda, hasilnya Rp248.000 per tahun. Angka tarif dan NJKP di daerah lain bisa berbeda — di sinilah pentingnya membaca SPPT Anda sendiri, karena SPPT mencantumkan NJOP, NJKP, tarif, dan jumlah terutang secara lengkap.

4.3 SPPT, jatuh tempo, dan denda keterlambatan

Setiap tahun, Bapenda menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang mencantumkan jumlah PBB-P2 yang harus dibayar beserta tanggal jatuh temponya. Tanggal jatuh tempo ditetapkan masing-masing daerah melalui Perda atau keputusan kepala daerah. Sebagai gambaran, Kabupaten Sleman menetapkan jatuh tempo pembayaran PBB-P2 tahun 2026 pada 30 Juni 2026.

Besaran denda keterlambatan juga ditetapkan Perda masing-masing daerah, sehingga tidak ada satu angka nasional yang berlaku untuk semua daerah. Banyak daerah menerapkan denda 1 persen per bulan, misalnya Kabupaten Sleman, Kota Padang, dan Kabupaten Sukabumi. Contoh hitungnya: PBB terutang Rp248.000 yang terlambat 6 bulan dengan denda 1 persen per bulan dikenai denda Rp14.880, sehingga total yang harus dibayar menjadi Rp262.880. Perlu dicatat bahwa ketentuan denda 2 persen per bulan dengan batas maksimal 24 bulan yang sering dikutip berasal dari aturan lama untuk PBB yang dikelola pusat, bukan dari ketentuan PBB-P2 daerah saat ini. Karena itu, jangan memakai angka lama itu sebagai patokan; cek Perda dan SPPT daerah Anda.

Kabar baiknya, banyak pemerintah daerah secara berkala mengadakan program pemutihan denda PBB-P2. Sebagai contoh, Kabupaten Sleman membuka pemutihan bebas denda administratif untuk tunggakan tahun 2013 sampai dengan 2025 hingga nominal denda Rp100 juta per nomor objek pajak, dan Kabupaten Sukabumi menghapus 100 persen denda keterlambatan PBB-P2 untuk tunggakan sampai dengan tahun pajak 2026. Bila Anda memiliki tunggakan PBB lama, program pemutihan seperti ini adalah kesempatan untuk melunasinya tanpa denda — tetapi perhatikan masa berlakunya, karena program ini selalu berbatas waktu.

4.4 PBB saat jual beli: siapa yang menanggung tahun transaksi

Dalam praktik jual beli, PBB tahun berjalan sampai dengan tahun transaksi umumnya dilunasi penjual sebelum AJB ditandatangani, karena PPAT dan pembeli biasanya meminta bukti PBB tahun terakhir sudah lunas. Setelah balik nama selesai, SPPT tahun berikutnya akan diterbitkan atas nama pembeli. Pastikan klausul ini tertulis jelas dalam perjanjian: siapa yang menanggung PBB tahun transaksi, dan mintalah bukti lunasnya sebelum menandatangani AJB. Tagihan PBB yang menunggak dari tahun-tahun sebelumnya juga wajib dibereskan, karena tunggakan itu melekat pada objek pajak, bukan hanya pada orangnya.

5. PPN Rumah Baru dari Developer dan PPnBM Rumah Mewah

Bila rumah dibeli baru dari developer, ada satu pajak lagi yang sering tidak disadari pembeli karena sudah termasuk dalam harga: Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

5.1 PPN 12 persen dengan DPP 11/12: efektif 11 persen

Penjualan rumah oleh pengusaha yang sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), misalnya developer, merupakan penyerahan Barang Kena Pajak dan terutang PPN. Sejak 1 Januari 2025, UU Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) menetapkan tarif PPN 12 persen. Untuk pelaksanaannya, Menteri Keuangan menerbitkan PMK Nomor 131 Tahun 2024 yang berlaku sejak 1 Januari 2025.

PMK 131/2024 membagi perlakuan PPN menjadi dua kelompok. Untuk barang dan jasa kena pajak pada umumnya, yang bukan barang mewah, PPN dihitung 12 persen dikali dasar pengenaan pajak (DPP) nilai lain sebesar 11/12 dari harga jual. Karena 12 persen dikali 11/12 sama dengan 11 persen, beban PPN efektif untuk kelompok ini tetap 11 persen dari harga jual. Untuk barang kena pajak yang tergolong mewah dan dikenai PPnBM, PPN dihitung 12 persen dari harga jual penuh. Sampai artikel ini ditulis, skema tersebut masih berjalan; Kementerian Keuangan pada Agustus 2025 menyatakan tidak ada perubahan kebijakan PPN untuk 2026.

Contoh yang dihitung dalam artikel ini: rumah baru seharga Rp900.000.000 dari developer PKP. PPN efektifnya adalah 11 persen dikali Rp900.000.000, yaitu Rp99.000.000. Dalam praktik, PPN ini biasanya sudah termasuk dalam harga yang ditawarkan developer, tetapi tidak selalu. Sebelum menandatangani perjanjian, tanyakan secara tertulis kepada developer: apakah harga yang tercantum sudah termasuk PPN atau belum. Perbedaan jawabannya adalah selisih Rp99 juta dalam contoh ini.

Bila rumah dibeli di pasar sekunder dari perorangan yang bukan PKP, transaksinya umumnya tidak dikenai PPN. Yang tetap berlaku adalah PPh final penjual dan BPHTB pembeli. Inilah salah satu alasan rumah sekunder sering terasa lebih murah di atas kertas — tetapi perbandingan yang adil harus memasukkan kondisi bangunan, biaya renovasi, dan lokasi, bukan hanya pajaknya.

5.2 PPnBM untuk hunian mewah

Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) dikenakan pada kelompok hunian mewah, seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, dan town house, dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih. Tarif PPnBM untuk hunian mewah adalah 20 persen. Karena hunian mewah juga dikenai PPN 12 persen penuh dari harga jual (bukan DPP 11/12), beban pajaknya jauh lebih besar daripada rumah biasa. Untuk sebagian besar pembeli rumah pertama, PPnBM tidak relevan — tetapi penting diketahui sebagai batas atas dari struktur pajak properti.

5.3 Insentif PPN ditanggung pemerintah

Pemerintah secara berkala memberikan insentif PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah tapak tertentu, dengan syarat dan periode yang diatur dalam PMK tersendiri setiap masanya. Karena syarat, batas harga, dan masa berlakunya berubah dari waktu ke waktu, artikel ini tidak mencantumkan angka spesifiknya. Bila Anda membeli rumah baru dari developer, tanyakan apakah unit yang Anda beli memenuhi syarat PPN DTP yang sedang berlaku, dan minta developer menunjukkan dasar PMK-nya. Insentif ini, bila berlaku, dapat menghemat puluhan juta rupiah.

6. Biaya di Luar Pajak: PPAT dan PNBP Kantor Pertanahan

Selain pajak, ada dua biaya resmi lain yang wajib dianggarkan dalam transaksi jual beli rumah: uang jasa PPAT dan penerimaan negara bukan pajak (PNBP) di Kantor Pertanahan.

6.1 Uang jasa PPAT: paling tinggi 1 persen

Akta Jual Beli dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pasal 32 ayat (1) PP 24/2016 menetapkan uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi. Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 merincinya berdasarkan nilai ekonomis per akta: 1 persen untuk nilai transaksi sampai dengan Rp500 juta, 0,75 persen untuk nilai di atas Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, 0,5 persen untuk nilai di atas Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, dan 0,25 persen untuk nilai di atas Rp2,5 miliar.

Angka-angka itu adalah batas atas, sehingga Anda boleh menegosiasikan uang jasa di bawahnya. Contoh yang dihitung dalam artikel ini: untuk transaksi Rp750.000.000, batas atas uang jasa PPAT adalah 0,75 persen dikali Rp750.000.000, yaitu Rp5.625.000. Untuk transaksi Rp900.000.000, batas atasnya adalah 0,75 persen dikali Rp900.000.000, yaitu Rp6.750.000.

Perlu dibedakan antara PPAT dan notaris. Notaris membuat akta perjanjian seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) selama unit masih dibangun atau sertifikat belum dipecah, sedangkan AJB yang memindahkan hak atas tanah hanya bisa dibuat di hadapan PPAT. Dalam banyak transaksi, satu orang merangkap notaris dan PPAT, tetapi jasanya tetap dihitung terpisah.

6.2 PNBP Kantor Pertanahan: cek sertifikat dan balik nama

Tarif layanan Kantor Pertanahan ditetapkan dalam PP 128/2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP di Kementerian ATR/BPN. Dua layanan yang paling sering dipakai dalam jual beli adalah pengecekan sertifikat dan balik nama. Rumus PNBP yang umum dipakai untuk balik nama adalah nilai tanah dibagi 1.000 ditambah Rp50.000. Contoh yang dihitung dalam artikel ini: tanah seluas 100 meter persegi dengan nilai Rp3.000.000 per meter persegi bernilai Rp300.000.000, sehingga PNBP balik namanya adalah Rp300.000.000 dibagi 1.000 ditambah Rp50.000, yaitu Rp350.000.

Pengecekan sertifikat sebaiknya dilakukan sebelum uang tanda jadi dibayarkan. Tujuannya memastikan sertifikat asli, atas nama penjual, tidak sedang diagunkan ke bank, tidak dalam sengketa, dan tidak diblokir. Biaya pengecekan ini kecil dibandingkan risiko membeli rumah yang sertifikatnya bermasalah. Setelah AJB ditandatangani, PPAT atau pembeli mengurus balik nama ke Kantor Pertanahan dengan membawa AJB, bukti lunas PPh final dan BPHTB, serta sertifikat asli.

7. Simulasi Total Biaya: Rumah Sekunder Rp750 Juta vs Rumah Baru Rp900 Juta

Agar gambaran biayanya utuh, berikut dua simulasi lengkap dengan angka yang seluruhnya dihitung dalam artikel ini. Kedua simulasi memakai NPOPTKP Rp80 juta untuk perolehan hak pertama, tarif BPHTB 5 persen, dan tarif PPh final 2,5 persen.

7.1 Skenario A: rumah sekunder Rp750 juta dari perorangan

Komponen	Yang membayar	Jumlah
Harga rumah	Pembeli	Rp750.000.000
PPh final 2,5% × Rp750 juta	Penjual	Rp18.750.000
BPHTB 5% × (Rp750 juta − Rp80 juta)	Pembeli	Rp33.500.000
Uang jasa PPAT, maks 0,75%	Pembeli	Rp5.625.000
PNBP balik nama (contoh tanah Rp300 juta)	Pembeli	Rp350.000
PBB tahunan (contoh DKI, NJOP Rp680 juta)	Pemilik, tiap tahun	Rp248.000/tahun
Total biaya pembeli di luar harga		Rp39.475.000 (5,26% dari harga)

7.2 Skenario B: rumah baru Rp900 juta dari developer PKP

Komponen	Yang membayar	Jumlah
Harga rumah	Pembeli	Rp900.000.000
PPN efektif 11% × Rp900 juta	Pembeli, lewat developer	Rp99.000.000
PPh final 2,5% × Rp900 juta	Developer sebagai penjual	Rp22.500.000
BPHTB 5% × (Rp900 juta − Rp80 juta)	Pembeli	Rp41.000.000
Uang jasa PPAT, maks 0,75%	Pembeli	Rp6.750.000
PNBP balik nama (contoh)	Pembeli	Rp350.000
Total biaya pembeli di luar harga, tanpa PPN		Rp48.100.000 (5,34% dari harga)
Total biaya pembeli di luar harga, dengan PPN		Rp147.100.000 (16,34% dari harga)

Dua hal yang perlu diperhatikan dari simulasi ini. Pertama, persentase biaya di luar harga untuk rumah sekunder dan rumah baru hampir sama, sekitar 5,3 persen, bila PPN sudah termasuk dalam harga developer. Perbedaan besar muncul bila harga developer belum termasuk PPN — totalnya melonjak menjadi 16,34 persen. Kedua, PPh final penjual tidak masuk ke total biaya pembeli, tetapi tetap memengaruhi transaksi: penjual yang tidak menyiapkan dana Rp18,75 juta dalam skenario A tidak bisa menandatangani AJB, dan transaksi akan tertunda.

Sebagai patokan praktis, siapkan dana tambahan sekitar 5 sampai 6 persen dari harga rumah untuk pajak dan biaya transaksi rumah sekunder, dan tanyakan secara tertulis apakah harga rumah baru sudah termasuk PPN sebelum mengunci anggaran. Patokan ini adalah patokan praktik umum, bukan aturan resmi, dan angka pastinya mengikuti Perda serta harga transaksi Anda.

8. Urutan Langkah Transaksi yang Aman

Pajak properti bukan hanya soal menghitung, tetapi soal urutan. Kesalahan urutan adalah penyebab paling umum transaksi tertunda berminggu-minggu. Berikut urutan yang aman, berdasarkan praktik yang berlaku di PPAT dan Kantor Pertanahan.

8.1 Sebelum membayar tanda jadi

Pertama, cek sertifikat di Kantor Pertanahan untuk memastikan sertifikat asli, atas nama penjual, dan tidak sedang diagunkan atau bersengketa. Kedua, cocokkan NJOP pada SPPT terakhir dengan harga yang ditawarkan — selisih yang terlalu besar antara harga dan NJOP akan memengaruhi BPHTB, karena dasar pengenaannya memakai nilai yang lebih tinggi. Ketiga, minta penjual menunjukkan bukti lunas PBB beberapa tahun terakhir, karena tunggakan PBB melekat pada objek pajak. Keempat, tanyakan ke Bapenda setempat mengenai tarif BPHTB, NPOPTKP, dan dokumen validasi yang dibutuhkan, supaya angka yang Anda siapkan adalah angka final, bukan perkiraan.

8.2 Sebelum penandatanganan AJB

Penjual menyetor PPh final melalui Coretax dengan kode jenis setoran 411128-402 dan menyimpan bukti setornya. Pembeli membuat SSB BPHTB, membayarnya, dan memvalidasikannya ke Bapenda. Kedua bukti itu dibawa ke PPAT pada hari penandatanganan AJB. Bila salah satu belum lunas, PPAT tidak akan memproses AJB — jadi jangan menjadwalkan penandatanganan sebelum kedua bukti itu ada di tangan.

8.3 Setelah AJB ditandatangani

PPAT menyerahkan AJB beserta dokumen pendukungnya untuk proses balik nama di Kantor Pertanahan. Pembeli membayar PNBP balik nama dan menunggu sertifikat terbit atas namanya. Setelah sertifikat atas nama pembeli terbit, simpan seluruh dokumen dalam satu map: AJB, bukti setor PPh final, bukti validasi BPHTB, SPPT dan bukti lunas PBB, serta sertifikat baru. Dokumen-dokumen ini akan dibutuhkan lagi bila rumah dijual kembali atau diagunkan ke bank.

9. Kesalahan Umum yang Membuat Biaya Membengkak

Kesalahan pertama adalah menganggarkan harga rumah saja tanpa menyiapkan dana pajak dan biaya transaksi. Seperti ditunjukkan simulasi di atas, dana tambahan yang dibutuhkan sekitar 5 sampai 6 persen dari harga untuk rumah sekunder, dan bisa jauh lebih besar untuk rumah baru bila PPN belum termasuk harga.

Kesalahan kedua adalah menuliskan harga di akta lebih rendah dari harga sebenarnya dengan harapan pajak mengecil. Karena dasar pengenaan BPHTB memakai nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP, cara ini sering tidak berhasil — dan bila berhasil pun, nilai yang tercatat menjadi dasar pengenaan PPh final dan BPHTB pada transaksi berikutnya, sehingga pembeli berikutnya dirugikan.

Kesalahan ketiga adalah tidak mengecek PBB penjual sebelum transaksi. Tunggakan PBB melekat pada objek pajak, sehingga pembeli bisa mewarisi tagihan beserta dendanya. Minta bukti lunas PBB dan cantumkan klausulnya dalam perjanjian.

Kesalahan keempat adalah memakai angka Rp60 juta sebagai NPOPTKP. Angka itu berasal dari UU 28/2009 yang sudah dicabut. Di bawah UU 1/2022, batas minimum NPOPTKP untuk perolehan hak pertama adalah Rp80 juta, dan untuk waris atau hibah wasiat keluarga dekat adalah Rp300 juta. Memakai angka lama berarti menyiapkan dana kurang dari yang seharusnya.

Kesalahan kelima adalah menganggap tarif PBB-P2 sama di semua daerah. Tarif paling tinggi 0,5 persen hanyalah batas atas nasional; tarif yang berlaku, NJKP, NJOPTKP, jatuh tempo, dan denda semuanya ditetapkan Perda. Rumah dengan NJOP yang sama di dua kota berbeda bisa memiliki PBB tahunan yang berbeda.

Kesalahan keenam adalah tidak menanyakan status PPN kepada developer. Harga rumah baru yang terlihat murah bisa jadi belum termasuk PPN efektif 11 persen. Selalu minta penegasan tertulis apakah harga sudah termasuk PPN, dan tanyakan pula apakah unit tersebut memenuhi syarat insentif PPN DTP yang sedang berlaku.

Kesalahan ketujuh adalah menandatangani AJB sebelum PPh final dan BPHTB lunas. Selain AJB tidak bisa diproses, penjadwalan ulang PPAT, notaris, dan para pihak akan membuang waktu dan bisa membatalkan kesepakatan harga.

10. Cara Mengecek dan Membayar Pajak Properti

PPh final disetor sendiri oleh penjual melalui Coretax DJP dengan kode jenis setoran 411128-402. Bila Anda belum memiliki akun Coretax, pembuatan akun dan pembuatan kode billing dilakukan melalui laman Coretax DJP atau dengan datang ke KPP terdekat. Simpan bukti setor sebagai syarat AJB.

BPHTB dibayar melalui SSB yang dibuat berdasarkan data transaksi, lalu dibayarkan ke bank atau kanal yang ditunjuk Bapenda, dan divalidasi oleh Bapenda setempat. Beberapa daerah sudah menyediakan layanan daring untuk pembuatan SSB dan validasi, tetapi ketersediaannya berbeda-beda. Hubungi Bapenda kabupaten atau kota tempat properti berada untuk mengetahui kanal yang tersedia.

PBB-P2 dibayar berdasarkan SPPT yang diterbitkan Bapenda setiap tahun. Pembayaran dapat dilakukan melalui bank daerah, bank nasional yang bekerja sama, gerai ritel, dan aplikasi pembayaran digital yang mendukung QRIS, sesuai dengan kanal yang diumumkan Bapenda setempat. Sebagian daerah juga menyediakan e-SPPT yang bisa diunduh dari situs atau aplikasi Bapenda. Bila SPPT belum diterima padahal sudah memasuki pertengahan tahun pajak, datangi Bapenda dengan membawa sertifikat dan KTP untuk meminta salinan SPPT — jangan menunggu sampai jatuh tempo lewat, karena denda berjalan sejak tanggal jatuh tempo.

Untuk NJOP, nilainya tercantum di SPPT. Bila Anda merasa NJOP yang ditetapkan tidak wajar, keberatan dapat diajukan ke Bapenda sesuai mekanisme yang diatur Perda setempat, dengan melampirkan bukti perbandingan harga objek sejenis di sekitar lokasi. Mekanisme keberatan ini berbeda di tiap daerah, jadi tanyakan prosedurnya langsung ke Bapenda.

11. Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah pembeli rumah pertama dibebaskan dari BPHTB?

Tidak ada pembebasan BPHTB secara nasional hanya karena status pembeli rumah pertama. Yang ada adalah NPOPTKP, yaitu pengurang dasar pengenaan paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut. Beberapa daerah memberikan keringanan atau pengurangan BPHTB melalui Perda atau keputusan kepala daerah, misalnya untuk rumah pertama atau untuk perolehan karena waris. Karena sifatnya kebijakan daerah, tanyakan langsung ke Bapenda setempat apakah ada keringanan yang berlaku di daerah Anda.

Siapa yang membayar PBB pada tahun rumah dijual?

Dalam praktik yang berlaku, PBB tahun berjalan sampai dengan tahun transaksi umumnya dilunasi penjual sebelum AJB ditandatangani, dan pembeli menanggung PBB mulai tahun pajak berikutnya setelah balik nama. Namun hal ini pada akhirnya mengikuti kesepakatan para pihak. Pastikan klausulnya tertulis dalam perjanjian dan mintalah bukti lunas PBB tahun terakhir sebelum menandatangani AJB.

Apakah PPh final 2,5 persen berlaku juga bila rumah dijual rugi?

Ya. PPh final dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan, bukan dari keuntungan. Penjual yang menjual di bawah harga belinya tetap terutang PPh final 2,5 persen dari nilai pengalihan. Satu-satunya jalan keluar adalah pengecualian yang diatur PP 34/2016 dan PMK 261/PMK.03/2016, misalnya nilai pengalihan di bawah Rp60 juta atau pengalihan karena waris dan hibah kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat.

Berapa lama proses balik nama setelah AJB?

Waktu proses balik nama di Kantor Pertanahan berbeda-beda menurut daerah dan kelengkapan dokumen. Bila seluruh dokumen lengkap — AJB, bukti lunas PPh final dan BPHTB, sertifikat asli, serta bukti bayar PNBP — prosesnya umumnya selesai dalam hitungan minggu. Keterlambatan paling sering disebabkan dokumen pajak yang belum lengkap atau sertifikat yang masih bermasalah. Karena itu, selesaikan urusan pajak sebelum AJB, bukan sesudahnya.

Apakah NJOP sama dengan harga pasar rumah?

Tidak selalu. NJOP adalah nilai resmi yang ditetapkan kepala daerah berdasarkan harga rata-rata transaksi wajar atau perbandingan dengan objek sejenis, dan ditinjau setiap tiga tahun kecuali untuk objek tertentu yang ditinjau tahunan. Harga pasar bergerak lebih cepat daripada NJOP, sehingga pada daerah yang berkembang pesat NJOP sering kali lebih rendah daripada harga pasar. Sebaliknya, pada daerah yang pasarnya lesu, NJOP bisa lebih tinggi daripada harga transaksi. Perbedaan inilah yang membuat BPHTB memakai nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP.

Di mana saya bisa mengecek tarif dan NPOPTKP yang berlaku di daerah saya?

Tarif PBB-P2, tarif BPHTB, NPOPTKP, jatuh tempo, dan denda semuanya ditetapkan Peraturan Daerah dan dikelola Bapenda kabupaten atau kota tempat properti berada. Datangi kantor Bapenda atau buka situs resminya dan cari Perda pajak daerah yang berlaku. Untuk PPh final dan PPN, ketentuannya bersifat nasional dan dapat dicek di pajak.go.id atau ditanyakan ke KPP terdekat.

12. Kesimpulan

Pajak properti dalam jual beli rumah terdiri dari empat pungutan utama dengan pembayar yang berbeda: penjual membayar PPh final 2,5 persen dari nilai pengalihan menurut PP 34/2016; pembeli membayar BPHTB paling tinggi 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP menurut UU 1/2022; pembeli rumah baru dari developer menanggung PPN efektif 11 persen menurut PMK 131/2024; dan pemilik rumah membayar PBB-P2 setiap tahun dengan tarif paling tinggi 0,5 persen menurut UU 1/2022, yang angka pastinya ditetapkan Perda. Di luar pajak, siapkan pula uang jasa PPAT yang dibatasi paling tinggi 1 persen dan PNBP balik nama di Kantor Pertanahan.

Anggaran yang aman untuk rumah sekunder adalah harga rumah ditambah sekitar 5 sampai 6 persen untuk pajak dan biaya transaksi, dengan catatan angka pastinya mengikuti Perda setempat. Untuk rumah baru, pastikan secara tertulis apakah harga sudah termasuk PPN, karena selisihnya bisa mencapai 11 persen dari harga. Dan yang terpenting, lunasi PPh final dan BPHTB sebelum hari penandatanganan AJB, karena tanpa bukti lunas keduanya PPAT tidak akan memproses akta — dan tanpa akta, balik nama tidak bisa dimulai.

Pajak properti terasa rumit karena aturannya tersebar di undang-undang nasional, peraturan pemerintah, peraturan menteri, dan peraturan daerah. Tetapi polanya sederhana: kenali siapa membayar apa, hitung dengan rumus resmi, konfirmasikan angka daerah ke Bapenda, dan ikuti urutannya. Dengan begitu, membeli rumah pertama tidak lagi diwarnai kejutan biaya di tengah jalan.

Sumber resmi yang dirujuk

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), Pasal 38–43 tentang PBB-P2 dan Pasal 44–49 tentang BPHTB — peraturan.bpk.go.id
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan — pajak.go.id
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Pemotongan, Penyetoran, dan Pelaporan PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan — pajak.go.id
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024, Pasal 193, tentang penyetoran sendiri PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan — pajak.go.id
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131 Tahun 2024 tentang Perlakuan PPN atas Barang Kena Pajak (tarif 12 persen dan DPP nilai lain 11/12) — pajak.go.id
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), tentang tarif PPN 12 persen — pajak.go.id
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Pasal 32 ayat (1), tentang batas uang jasa PPAT — peraturan.go.id
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa PPAT — peraturan.go.id
• Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PNBP yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN — peraturan.bpk.go.id
• Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah — peraturan.bpk.go.id